Ein Kaufvertrag über ein Grundstück ist ohne öffentliche Beurkundung ungültig — Art. 216 OR lässt daran keinen Zweifel. Was das Notariat dafür tut, ist mehr als eine Unterschrift zu bezeugen: Es entwirft den Vertrag, prüft die Grundbuchlage, belehrt beide Parteien, meldet die Handänderung beim Grundbuch an und wickelt in aller Regel auch die Zahlung ab.
Dieser Beitrag zeigt, wie ein Grundstückkauf in der Schweiz abläuft, welche Kosten anfallen und wer sie üblicherweise trägt, und an welchen drei Stellen es in der Praxis regelmässig klemmt.
Warum es die Beurkundung überhaupt gibt
Die Formvorschrift verfolgt drei Zwecke. Sie schützt vor Übereilung, weil ein Termin vor einer Urkundsperson keine spontane Handlung ist. Sie sorgt für Klarheit, weil eine Fachperson den Vertrag formuliert. Und sie sichert die Beweislage, weil eine öffentliche Urkunde vollen Beweis für ihren Inhalt erbringt.
Diese Form gilt über den Kaufvertrag hinaus. Auch Vorverträge und Verträge, die ein Kaufs- oder Rückkaufsrecht begründen, bedürfen der öffentlichen Beurkundung (Art. 216 Abs. 2 OR); für Vorkaufsverträge genügt die schriftliche Form (Art. 216 Abs. 3 OR).
Reservationsvereinbarung: was sie kann und was nicht
Kaum ein Punkt sorgt für mehr Missverständnisse. Eine Reservationsvereinbarung, mit der sich eine Käuferschaft zum Kauf oder eine Verkäuferschaft zum Verkauf verpflichten will, ist ein Vorvertrag — und ohne Beurkundung nicht durchsetzbar. Wer meint, mit einer Anzahlung von 20'000 Franken und zwei Unterschriften sei die Sache bindend, irrt.
Brauchbar ist eine solche Vereinbarung als Absichtserklärung mit einer Kostenregelung: Sie hält fest, dass die Vermarktung für eine bestimmte Zeit ruht, und regelt, wer bereits entstandene Aufwendungen trägt, wenn eine Seite abspringt. Ein Betrag, der über den tatsächlichen Aufwand hinausgeht und wirtschaftlich als Druckmittel wirkt, bringt die Vereinbarung dagegen in die Nähe des formungültigen Vorvertrags.
Empfehlung: Wenn beide Seiten ernsthaft sind, ist der schnellste Weg zur Verbindlichkeit nicht die Reservation, sondern der Beurkundungstermin. Ein Notariat setzt einen Entwurf in wenigen Tagen auf. Wo eine Finanzierungszusage noch fehlt, gehört diese Bedingung in den beurkundeten Vertrag und nicht in ein Papier davor.
Wer beurkundet
Das Notariatswesen ist kantonal geregelt, und die Schweiz kennt drei Systeme. Im freien — lateinischen — Notariat üben freiberuflich tätige Notarinnen und Notare das Amt aus; im Amtsnotariat tun es Amtsstellen des Kantons oder des Bezirks; einige Kantone mischen beides.
Der Kanton Thurgau kennt das Amtsnotariat: Beurkundet wird durch das für den Ort der Liegenschaft zuständige amtliche Notariat, das zugleich das Grundbuch führt. Eine freie Wahl der Urkundsperson gibt es dort nicht. Welches Amt zuständig ist, sagt Ihnen die Standortgemeinde; in Kantonen mit freiem Notariat einigen sich die Parteien, und üblicherweise wählt die Käuferschaft, weil sie den grösseren Teil der Kosten trägt.
Die Urkundsperson ist beiden Parteien gegenüber zur Neutralität und zur Belehrung verpflichtet. Sie ist nicht die Anwältin einer Seite. Wer eine Interessenvertretung möchte — etwa bei einem komplizierten Sachverhalt oder bei einer Erbteilung —, holt sie sich zusätzlich.
Der Ablauf, Schritt für Schritt
| Schritt | Wer | Worauf zu achten ist |
|---|---|---|
| Einigung über Preis und Bedingungen | Parteien | Übernahmedatum und Zahlungsmodus früh festlegen |
| Unterlagen ans Notariat | Verkäuferschaft | Grundbuchauszug, Pläne, Angaben zu Hypotheken |
| Vertragsentwurf | Notariat | Entwurf in Ruhe lesen, Fragen vorher stellen |
| Finanzierungsnachweis | Käuferschaft | Zahlungsversprechen der Bank; eine mündliche Zusage genügt nicht |
| Beurkundungstermin | alle | Ausweise, Vollmachten, Übersetzung wo nötig |
| Anmeldung beim Grundbuch | Notariat | Zeitpunkt der Anmeldung im Tagebuch zählt |
| Zahlung | Käuferschaft, Bank | meist über das Notariat, mit Sicherstellung der Steuer |
| Eintrag und Schlüsselübergabe | Grundbuchamt, Parteien | Zählerstände und Schlüssel protokollieren |
Der Beurkundungstermin selbst dauert meist unter einer Stunde. Die Urkundsperson liest den Vertrag vor oder erklärt ihn, beantwortet Fragen und belehrt über die Folgen; danach unterschreiben alle Beteiligten. Wer der Verhandlungssprache nicht ausreichend mächtig ist, braucht eine Übersetzung — das ist vorher anzumelden und nicht am Termin zu improvisieren.
Wann das Eigentum übergeht
Nicht mit der Unterschrift. Das Eigentum an einem Grundstück geht mit dem Eintrag im Grundbuch über (Art. 656 ZGB), und massgebend für den Zeitpunkt ist die Anmeldung im Tagebuch (Art. 972 ZGB). Zwischen Beurkundung und Eintrag liegen je nach Amt Tage bis Wochen.
Davon zu unterscheiden sind Nutzen und Gefahr. Ist im Vertrag ein Zeitpunkt der Übernahme festgelegt, wird vermutet, dass Nutzen und Gefahr erst mit diesem Zeitpunkt übergehen (Art. 220 OR). Dieser Tag entscheidet, ab wann die Käuferschaft Mietzinsen erhält, Nebenkosten trägt und die Gebäudeversicherung sie betrifft — er gehört ausdrücklich in den Vertrag und in die Abrechnung.
Was der Kauf kostet
Die Nebenkosten einer Handänderung bewegen sich in der Schweiz je nach Kanton im tiefen einstelligen Prozentbereich des Kaufpreises. Sie setzen sich aus mehreren Blöcken zusammen; eine belastbare Zahl liefert nur ein Kostenvoranschlag des zuständigen Amtes, und den erhält man auf Anfrage.
| Block | Wonach er sich richtet | Wer üblicherweise trägt |
|---|---|---|
| Beurkundungsgebühr | kantonaler Tarif, meist nach Kaufpreis | vertraglich vereinbart, oft hälftig |
| Grundbuchgebühr | kantonaler Tarif | vertraglich vereinbart, oft hälftig |
| Handänderungssteuer, wo der Kanton eine erhebt | kantonales Recht, Ansatz auf den Kaufpreis | kantonal unterschiedlich geregelt |
| Errichtung oder Änderung von Schuldbriefen | Höhe des Pfandrechts | Käuferschaft |
| Löschung alter Grundpfandrechte | Anzahl und Höhe | Verkäuferschaft |
| Vorfälligkeitsentschädigung der Bank | Restlaufzeit und Zinsdifferenz | Verkäuferschaft |
Der letzte Posten ist der, der Verkäuferinnen und Verkäufer am häufigsten überrascht. Wer eine Festhypothek vor Ablauf auflöst, zahlt eine Entschädigung, die bei einer langen Restlaufzeit und gefallenen Zinsen erheblich sein kann. Die Frage gehört an den Anfang eines Verkaufsgedankens: Ein Anruf bei der Bank nennt den Betrag, und manchmal ist die Übertragung der Hypothek auf die Käuferschaft oder auf ein Ersatzobjekt der bessere Weg.
Die Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer
Steuerpflichtig für den Grundstückgewinn ist die verkaufende Seite. Gesichert ist die Steuer aber am Grundstück, weil das kantonale Recht dafür gesetzliche Grundpfandrechte vorsehen kann (Art. 836 ZGB). Eine sorgfältige Käuferschaft verlangt deshalb, dass die Steuer sichergestellt wird, bevor der Kaufpreis ausbezahlt wird.
In der Praxis heisst das: Das Notariat behält einen geschätzten Betrag zurück, bis die Veranlagung vorliegt, oder es wird eine Bankgarantie gestellt. Wer den Erlös für den Kauf eines Ersatzobjekts einplant, muss diesen Rückbehalt kennen — sonst fehlt er genau am Tag der zweiten Beurkundung. Wie sich der Betrag ergibt, steht in Grundstückgewinnsteuer Thurgau: Höhe, Fristen und Abzüge.
Gewährleistung, und was „wie besichtigt“ wirklich bedeutet
Kaufverträge über Liegenschaften enthalten fast immer eine Wegbedingung der Gewährleistung: Die Liegenschaft wird übernommen, wie sie steht und liegt. Diese Klausel ist zulässig — mit einer Grenze, die Art. 199 OR zieht: Eine Freizeichnung ist ungültig, wenn die Verkäuferschaft einen Mangel arglistig verschwiegen hat.
Für die verkaufende Seite folgt daraus ein klarer Rat: Bekannte Mängel gehören in den Vertrag, ausdrücklich und benannt. Ein Feuchtigkeitsschaden, eine undichte Stelle im Dach, eine Altlast im Boden — wer sie nennt, ist geschützt; wer sie verschweigt, haftet trotz Freizeichnung und noch Jahre später.
Für die kaufende Seite folgt daraus, den Zustand vor der Beurkundung zu prüfen und die Ergebnisse festzuhalten. Der Gebäudeausweis beantwortet dabei die energetische Seite; für Bausubstanz und Haustechnik ist eine Begehung mit einer Fachperson das Mittel der Wahl.
Was Sie zum Termin mitbringen
- Amtlicher Ausweis, gültig, für jede erscheinende Person.
- Vollmachten für alle, die nicht persönlich erscheinen — bei Beteiligten im Ausland rechtzeitig beglaubigen lassen.
- Bei Verheirateten die Zustimmung der Ehegattin oder des Ehegatten, wo es um die Familienwohnung geht.
- Das Zahlungsversprechen der finanzierenden Bank.
- Angaben zu bestehenden Schuldbriefen und deren Verbleib.
- Die Bankverbindung für die Auszahlung.
Bei einer Erbengemeinschaft kommt hinzu, dass alle Erben unterzeichnen müssen und die Erbengemeinschaft im Grundbuch eingetragen sein muss. Das ist der häufigste Grund für einen verschobenen Termin — was dabei zu beachten ist, steht in Erbengemeinschaft: Immobilie verkaufen ohne Streit.
Die drei Stellen, an denen es klemmt
Die Finanzierung ist nicht so weit, wie sie klingt. Zwischen einer mündlichen Zusage der Bank und einem Zahlungsversprechen liegen Unterlagen und eine Kreditprüfung. Das Notariat braucht das Versprechen, nicht die Zusage.
Das Übernahmedatum ist nicht durchdacht. Nutzen und Gefahr, Nebenkostenabrechnung, Mietzinseingänge, Versicherungsbeginn und Schlüsselübergabe hängen daran. Ein Datum, das erst am Termin gesucht wird, erzeugt eine Abrechnung, die später niemand nachvollziehen kann.
Die Grundbuchlage ist nicht geklärt. Dienstbarkeiten, Vormerkungen, Baurechte, Wegrechte: Sie stehen im Auszug, sie werden im Vertrag übernommen, und sie sind vor der Beurkundung zu besprechen. Ein Wegrecht, das am Termin zum ersten Mal auffällt, kostet mindestens einen zweiten Termin.
Was im Kaufvertrag stehen sollte
Das Notariat entwirft den Vertrag, aber es kennt die Abreden nur, soweit die Parteien sie nennen. Diese Punkte gehören ausdrücklich hinein und sind die, die in Entwürfen am häufigsten fehlen.
- Kaufpreis, Zahlungsmodus und Fälligkeit, samt Zahlung über das Notariat.
- Der Tag, an dem Nutzen und Gefahr übergehen, und der Tag der Schlüsselübergabe.
- Die Aufteilung der Kosten: Beurkundung, Grundbuch, Handänderungssteuer.
- Die Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer, mit Betrag oder Berechnungsart.
- Was mit bestehenden Grundpfandrechten geschieht: Löschung, Übernahme, Abtretung.
- Was mitverkauft wird und was nicht — Einbauten, Geräte, Gartenhaus, Cheminée-Zubehör.
- Bekannte Mängel, ausdrücklich benannt.
- Bestehende Mietverhältnisse mit Mietzins und Depot.
- Dienstbarkeiten und Vormerkungen, die übernommen werden.
- Allfällige Bedingungen, etwa eine Finanzierungszusage mit Frist.
Der Punkt mit den mitverkauften Gegenständen wirkt banal und erzeugt regelmässig die erste Verstimmung nach dem Einzug. Eine Liste im Anhang kostet zehn Minuten und beendet die Diskussion, bevor sie entsteht.
Wie die Zahlung abgewickelt wird
In aller Regel läuft der Kaufpreis über das Notariat: Die finanzierende Bank gibt ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen ab, das Notariat meldet die Handänderung an, und die Auszahlung erfolgt gegen den Vollzug. So ist beides gesichert — die Käuferschaft zahlt nicht ohne Eigentum, die Verkäuferschaft überträgt nicht ohne Geld.
Vom Kaufpreis gehen vor der Auszahlung mehrere Beträge weg: die Ablösung bestehender Hypotheken, eine allfällige Vorfälligkeitsentschädigung, die anteiligen Kosten und der Rückbehalt für die Grundstückgewinnsteuer. Wer wissen will, was tatsächlich ankommt, lässt sich vom Notariat eine Abrechnung vorab geben — das ist üblich und kostet nichts.
Eine Zahlung direkt zwischen den Parteien ist möglich und selten eine gute Idee. Sie verlangt Vertrauen an genau der Stelle, an der die Formvorschrift keines verlangen wollte.
Käuferschaft mit Wohnsitz im Ausland
Für den Erwerb von Wohnliegenschaften durch Personen im Ausland gilt die Bewilligungspflicht des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland — die Lex Koller. Ob eine Bewilligung nötig ist, hängt an Staatsangehörigkeit, Wohnsitz, Aufenthaltsbewilligung und an der Art der Liegenschaft.
Für den Ablauf heisst das: Die Frage wird vor der Beurkundung geklärt, nicht danach. Ein Vertrag, der eine erforderliche Bewilligung nicht abbildet, wird vom Grundbuchamt nicht vollzogen — und die Zeit bis zur Klärung ist die Zeit, in der eine zweite Interessentin abspringt. Selbst genutztes Wohneigentum von Personen mit Wohnsitz in der Schweiz ist der unproblematische Regelfall; alles andere gehört an das Notariat und, wo nötig, an die zuständige kantonale Behörde.
Nach der Beurkundung
Mit der Unterschrift ist der Vertrag geschlossen, die Sache aber nicht erledigt. Diese Punkte bleiben, und sie verteilen sich auf beide Seiten.
- Zählerstände für Strom, Wasser und Heizung am Übernahmetag ablesen und protokollieren.
- Schlüssel übergeben und im Protokoll festhalten, wie viele es sind.
- Gebäudeversicherung, Haftpflicht und Hausrat auf die neue Situation umstellen.
- Bei vermieteten Objekten die Mieterschaft über den Eigentümerwechsel informieren, mit der neuen Zahladresse.
- Bei Stockwerkeigentum die Verwaltung informieren und den Anteil am Erneuerungsfonds abrechnen.
- Die Steuererklärung für den Grundstückgewinn vorbereiten — die Frist läuft ab der Handänderung.
Die Unterlagen der Liegenschaft gehen an die neue Eigentümerschaft: Pläne, Baubeschrieb, Bewilligungen, Wartungsverträge, Bedienungsanleitungen. Was bei der Verkäuferschaft bleibt, sind die eigenen Steuerunterlagen und die Belege der Renovationen — die werden für die Veranlagung des Grundstückgewinns noch gebraucht.
Stand und Vorbehalt
Stand dieses Beitrags: 29. August 2026. Gebühren, Tarife, die Handänderungssteuer und die Zuständigkeit für die Beurkundung sind kantonal geregelt und ändern sich; verbindlich sind die Auskunft und der Kostenvoranschlag des zuständigen Amtes. Dieser Beitrag erklärt ein Verfahren und ersetzt weder eine notarielle noch eine anwaltliche Beratung.
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