Der GEAK — der Gebäudeenergieausweis der Kantone — zeigt in zwei Etiketten von A bis G, wie gut eine Liegenschaft energetisch dasteht: eine für die Gebäudehülle, eine für die Gesamtenergieeffizienz. Ob er beim Verkauf verlangt wird, entscheidet das kantonale Energierecht; im Kanton Thurgau besteht keine allgemeine Vorlagepflicht, in mehreren Westschweizer Kantonen besteht sie.
Das ist die kurze Antwort. Die längere ist interessanter, weil der GEAK auch ohne Pflicht regelmässig den Unterschied macht zwischen einem Verkauf, in dem über den Zustand gesprochen wird, und einem, in dem darüber spekuliert wird.
Was der GEAK zeigt
Der GEAK bewertet ein Gebäude in zwei getrennten Etiketten, jeweils von A bis G.
- Effizienz der Gebäudehülle. Wie gut Wände, Dach, Fenster und Kellerdecke die Wärme halten. Diese Etikette sagt etwas über die Bausubstanz, und sie ändert sich nur mit baulichen Massnahmen.
- Gesamtenergieeffizienz. Wie viel Energie das Gebäude insgesamt braucht, Heizung, Warmwasser, Lüftung und Haustechnik eingerechnet, bewertet nach der Art der eingesetzten Energie. Ein Haus mit guter Hülle und Ölheizung steht hier schlechter da als dasselbe Haus mit einer Wärmepumpe.
Die beiden Etiketten auseinanderzuhalten lohnt sich, weil sie unterschiedliche Fragen beantworten. Eine schwache Hülle bedeutet Arbeiten an der Bausubstanz und damit einen Aufwand in Zehntausenden. Eine schwache Gesamtenergieeffizienz bei guter Hülle bedeutet meist einen Heizungsersatz — teuer, aber überschaubar und ohnehin irgendwann fällig.
GEAK oder GEAK Plus
Der einfache GEAK bewertet den Ist-Zustand. Der GEAK Plus ergänzt ihn um einen Beratungsbericht mit bis zu drei Sanierungsvarianten, jeweils mit den Massnahmen, einer Kostenschätzung und der zu erwartenden Wirkung auf die beiden Etiketten.
| GEAK | GEAK Plus | |
|---|---|---|
| Zwei Etiketten für den Ist-Zustand | ja | ja |
| Beratungsbericht mit Sanierungsvarianten | nein | ja |
| Kostenschätzung je Variante | nein | ja |
| Häufig Voraussetzung für Förderbeiträge | selten | häufig |
| Gültigkeit | zehn Jahre | zehn Jahre |
| Aufwand vor Ort | eine Begehung | eine längere Begehung mit Aufnahme |
Preise nennt der Beitrag bewusst keine: Sie hängen von der Grösse des Gebäudes, von der Vollständigkeit der Unterlagen und von der Fachperson ab. In der Praxis liegt der einfache GEAK deutlich unter dem GEAK Plus, und für beides holt man zwei Offerten ein — der Unterschied zwischen zwei Fachpersonen ist regelmässig grösser, als man erwartet.
Wann ein GEAK verlangt wird
Es gibt keine schweizweite Vorlagepflicht beim Verkauf. Das Energierecht ist kantonal, und die Kantone haben unterschiedlich entschieden. Was in der Praxis dazu führt, dass ein GEAK verlangt wird:
- Kantonale Pflicht bei der Handänderung. Mehrere Kantone, vor allem in der Westschweiz, verlangen bei einem Eigentümerwechsel einen Ausweis. Für den Kanton Thurgau gilt das nicht allgemein — massgebend ist das kantonale Energierecht, und weil es sich ändert, ist der Stand vor dem Verkauf beim zuständigen kantonalen Amt zu bestätigen.
- Förderbeiträge. Für Beiträge aus dem Gebäudeprogramm und aus kantonalen Programmen wird häufig ein GEAK Plus verlangt, teils vor dem Beginn der Arbeiten. Wer erst saniert und dann fördern lassen will, kommt regelmässig zu spät.
- Ersatz einer Heizung. Beim Ersatz eines fossilen oder elektrischen Wärmeerzeugers gelten kantonale Vorschriften, und ein Nachweis über den energetischen Zustand ist Teil des Verfahrens.
- Die Bank. Manche Finanzierungen mit vergünstigten Konditionen für energetisch gute Gebäude setzen einen Ausweis voraus.
Wann sich ein GEAK auch ohne Pflicht lohnt
Der GEAK kostet Geld und Zeit, und nicht jedes Objekt braucht ihn. Die folgende Abwägung hat sich in der Praxis bewährt.
Lohnt sich in aller Regel bei einem Gebäude, das nach einer Sanierung besser dasteht, als es aussieht. Ein Haus aus den Siebzigerjahren mit neuer Hülle und Wärmepumpe wird von Kaufinteressenten nach Baujahr beurteilt, nicht nach Zustand — der Ausweis ist dann das Dokument, das die Investition sichtbar macht.
Lohnt sich meistens bei einem Gebäude mit erkennbarem Sanierungsbedarf. Hier ist der GEAK Plus das bessere Werkzeug: Er beantwortet die Frage, die jeder Interessent stellt — was kostet es, das in Ordnung zu bringen — mit einer Schätzung einer Fachperson statt mit einer Vermutung. Eine offen genannte Etikette mit einer Kostenschätzung wirkt in Verhandlungen besser als eine Lücke, die jede Käuferschaft im Zweifel zu ihren Gunsten füllt.
Lohnt sich selten bei einem Neubau mit Minergie-Zertifikat oder gleichwertigem Nachweis, und bei einem Objekt, bei dem der Bodenwert den Gebäudewert deutlich übersteigt — dort ist der Zustand des Hauses für den Preis nachrangig.
Wie der Ausweis entsteht
Ausgestellt wird der GEAK von zertifizierten Fachpersonen. Der Ablauf ist überschaubar, und wie lange er dauert, hängt fast ausschliesslich davon ab, wie vollständig die Unterlagen sind.
- Fachperson auswählen und Offerte einholen, in der Regel zwei.
- Unterlagen zusammenstellen und vorab senden.
- Begehung vor Ort, bei der die Bauteile aufgenommen werden.
- Auswertung und Ausstellung des Ausweises, beim GEAK Plus mit dem Beratungsbericht.
- Besprechung des Berichts, wenn Sanierungsvarianten zur Diskussion stehen.
Diese Unterlagen sollten am Begehungstermin vorliegen. Ohne sie schätzt die Fachperson, und eine Schätzung fällt vorsichtig aus — zu Ihren Ungunsten.
- Baupläne mit Grundrissen, Schnitten und Ansichten.
- Baubeschrieb und Baubewilligung, auch von späteren Umbauten.
- Nachweise über Sanierungen: Dämmung, Fenster, Dach, Fassade, mit Jahr und Aufbau.
- Angaben zur Heizung: Typ, Baujahr, Leistung, Energieträger.
- Verbrauchsabrechnungen der letzten drei Jahre.
- Angaben zu Solaranlage, Lüftung und Warmwasseraufbereitung.
Was die Etikette im Verkauf tatsächlich bewirkt
Sie ersetzt keine Bewertung. Der Preis einer Liegenschaft hängt an Lage, Grösse, Zustand und Nachfrage; die Energieetikette ist ein Teil des Zustands, nicht der Zustand. Was sie verändert, ist der Ton des Gesprächs.
Ohne Ausweis heisst es: „Das Haus ist von 1978, da wird einiges anstehen.“ Mit Ausweis heisst es: „Die Hülle ist C, die Gesamtenergieeffizienz D, und der Bericht rechnet für den Heizungsersatz mit einem Betrag in dieser Grössenordnung.“ Das erste ist ein Abschlag ins Blaue, das zweite eine Position, über die man verhandeln kann.
Für die steuerliche Seite ist die Unterscheidung im Bericht ebenfalls nützlich: Was eine energetische Sanierung als wertvermehrend und was sie als werterhaltend beiträgt, entscheidet später mit über den steuerbaren Gewinn. Wie diese Rechnung aufgebaut ist, steht in Grundstückgewinnsteuer Thurgau: Höhe, Fristen und Abzüge. Und weil der Unterhaltsabzug mit dem Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung weitgehend entfällt, gewinnt diese Dokumentation an Gewicht — siehe Eigenmietwert-Abschaffung: was sich für Eigentümer ändert.
Wo der GEAK in die Unterlagen gehört
Der Ausweis gehört zu den Dokumenten, die vor der Vermarktung vorliegen sollten, nicht zu denen, die man auf Nachfrage nachreicht. Er wandert in die Objektdokumentation, wird im Exposé erwähnt und liegt beim Besichtigungstermin auf dem Tisch. Beim Beurkundungstermin spielt er keine Rolle mehr — was dort gebraucht wird, steht in Notar und Kaufvertrag: Ablauf und Kosten in der Schweiz.
Ein Hinweis für Stockwerkeigentum: Der GEAK wird für das ganze Gebäude ausgestellt, nicht für die einzelne Wohnung. Wer eine Eigentumswohnung verkauft, braucht dafür die Zustimmung und die Unterlagen der Gemeinschaft; die Verwaltung ist die richtige erste Adresse.
Was der GEAK nicht ist
Er ist keine Bauzustandsanalyse. Der GEAK sagt nichts über Feuchtigkeit im Keller, über den Zustand der Elektroinstallation oder über eine Altlast im Boden. Wer den baulichen Zustand beurteilen will, braucht eine Begehung mit einer Bauexpertin oder einem Bauexperten.
Er ist auch kein Zertifikat wie Minergie. Minergie beschreibt einen Standard, den ein Gebäude erfüllt oder nicht; der GEAK ordnet jedes Gebäude ein, auch ein schlechtes. Und er ist keine Bewertung: Er nennt keinen Preis und keine Preisspanne.
Schliesslich ersetzt er keinen kantonalen Nachweis im Baubewilligungs- verfahren. Wer umbaut, braucht die Nachweise, die das kantonale Energierecht verlangt; der GEAK ist davon unabhängig, auch wenn dieselben Daten in beide Verfahren einfliessen.
Der Heizungsersatz, der häufigste Anlass
In der Praxis kommen die meisten Eigentümerinnen und Eigentümer nicht wegen eines Verkaufs zum GEAK, sondern weil die Heizung fällig ist. Das ist der Moment, in dem sich der GEAK Plus am ehesten rechnet: Er zeigt, ob es sinnvoll ist, zuerst die Hülle zu verbessern und dann kleiner zu dimensionieren, oder ob die Hülle gut genug ist, um direkt zu ersetzen.
Der Unterschied ist keine Kleinigkeit. Eine Wärmepumpe für ein ungedämmtes Haus muss grösser ausgelegt werden, kostet mehr in der Anschaffung und arbeitet über ihre Lebensdauer mit einer schlechteren Effizienz. Wer die Reihenfolge falsch wählt, zahlt zweimal — einmal für die zu grosse Anlage und einmal dafür, dass sie nach der späteren Dämmung nicht mehr passt.
Für einen bevorstehenden Verkauf stellt sich die Frage anders: Dann ist zu klären, ob die Investition sich im Preis niederschlägt oder ob es besser ist, das Thema offen zu benennen und im Preis zu berücksichtigen. Beides ist legitim, das Verschweigen ist es nicht — siehe die Gewährleistung in Notar und Kaufvertrag: Ablauf und Kosten in der Schweiz.
Was die Etikette in einer Verhandlung bewegt
Ein angenommenes Beispiel, das die Mechanik zeigt und für kein reales Objekt steht. Ein Einfamilienhaus, Baujahr 1979, Ölheizung von 2006, Fenster 2011 ersetzt, Dach 2016 gedämmt.
- Ohne Ausweis. Die Käuferschaft sieht Baujahr und Ölheizung, rechnet mit einer Gesamtsanierung und zieht einen Betrag ab, den sie selbst grosszügig geschätzt hat. Verhandelt wird über die Schätzung, nicht über die Sache.
- Mit GEAK. Die Etiketten zeigen eine ordentliche Hülle und eine schwache Gesamtenergieeffizienz. Damit ist klar, dass Fenster und Dach erledigt sind und die Heizung das Thema ist.
- Mit GEAK Plus. Der Bericht rechnet den Heizungsersatz durch und nennt die zu erwartende Verbesserung. Verhandelt wird jetzt über eine Zahl, die eine Fachperson verantwortet.
Der Effekt liegt selten darin, dass am Ende ein höherer Preis herauskommt. Er liegt darin, dass die Verhandlung kürzer wird, dass weniger Interessentinnen und Interessenten während der Prüfung abspringen und dass nach dem Verkauf niemand mit einer Überraschung dasteht.
Der Ausweis bei Stockwerkeigentum
Der GEAK wird für das Gebäude ausgestellt, nicht für die einzelne Wohnung. Wer eine Eigentumswohnung verkauft, braucht dafür die Unterlagen der Gemeinschaft und ihre Mitwirkung; zuständig ist die Verwaltung.
Häufig existiert bereits einer — etwa weil die Gemeinschaft eine Sanierung geprüft oder Förderbeiträge beantragt hat. Die Frage danach gehört in dieselbe Anfrage wie die Protokolle der letzten Versammlungen und der Stand des Erneuerungsfonds. Fehlt er, ist die Erneuerungsfondsituation für die Käuferschaft die wichtigere Angabe: Sie sagt, ob eine anstehende Sanierung bereits angespart ist.
Stand und Vorbehalt
Stand dieses Beitrags: 29. August 2026. Ob und wann ein Energieausweis verlangt wird, richtet sich nach kantonalem Recht und ändert sich; verbindlich ist die Auskunft des zuständigen kantonalen Amtes. Angaben zu Förderbeiträgen sind vor dem Beginn von Arbeiten bei der Förderstelle zu bestätigen.
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