Der Eigenmietwert fällt weg — und mit ihm fallen für selbstbewohntes Wohneigentum weitgehend auch der Abzug für Unterhaltskosten und der Abzug für Schuldzinsen. Volk und Stände haben dem Systemwechsel am 28. September 2025 zugestimmt, und der Bundesrat hat ihn auf den 1. Januar 2029 in Kraft gesetzt.
Für Eigentümerinnen und Eigentümer heisst das nicht, dass jetzt etwas zu tun wäre. Es heisst, dass zwei Rechnungen, die viele Haushalte seit Jahren gleich gelöst haben, künftig anders ausgehen: die Rechnung über den Zeitpunkt einer Renovation und die Rechnung über die Höhe der Hypothek. Dieser Beitrag zeigt, was sich ändert, was gleich bleibt und welche Fragen sich lohnen, solange der Zeitpunkt noch offen ist.
Was der Eigenmietwert heute ist
Wer im eigenen Haus wohnt, versteuert dafür ein Einkommen, das nie auf einem Konto erscheint: den Eigenmietwert. Er entspricht dem Betrag, den die Liegenschaft an Miete einbringen würde, und wird zum steuerbaren Einkommen gezählt. Im Gegenzug dürfen die Kosten abgezogen werden, die mit diesem fiktiven Ertrag zusammenhängen — der werterhaltende Unterhalt, die Versicherungsprämien, die Verwaltungskosten und die Schuldzinsen.
Dieses System hat eine Folge, über die es seit Jahrzehnten Streit gibt: Es belohnt Verschuldung. Wer die Hypothek stehen lässt, zieht die Zinsen ab; wer sie amortisiert, versteuert den Eigenmietwert ohne Gegenposten. Und es belastet die, die abbezahlt haben — häufig ältere Haushalte mit tiefem Einkommen und einem hohen Eigenmietwert.
Was sich ändert
Der Systemwechsel setzt an beiden Seiten an. Der fiktive Ertrag fällt weg, und die Abzüge, die es nur wegen dieses Ertrags gab, fallen mit ihm.
| Position | Heute | Nach dem Wechsel |
|---|---|---|
| Eigenmietwert als Einkommen | steuerbar | fällt weg |
| Werterhaltender Unterhalt | abziehbar | fällt weitgehend weg |
| Versicherungsprämien und Verwaltungskosten | abziehbar | fallen weg |
| Private Schuldzinsen | im Rahmen der Vermögenserträge abziehbar | stark eingeschränkt |
| Erstmaliger Erwerb | keine Sonderregel | befristeter, sinkender Abzug für Ersterwerbende |
| Zweitliegenschaften | Eigenmietwert steuerbar | kantonale Objektsteuer möglich |
| Vermietete Liegenschaften | Mietertrag steuerbar, Kosten abziehbar | unverändert |
Die letzte Zeile ist die, die am häufigsten übersehen wird. Für vermietete Liegenschaften ändert der Systemwechsel nichts: Der Mietertrag bleibt steuerbar, Unterhalt und Schuldzinsen bleiben abziehbar. Wer neben dem eigenen Haus eine Renditeliegenschaft hält, führt die beiden Rechnungen künftig also nach unterschiedlichen Regeln.
Wie weit einzelne Abzüge bestehen bleiben — für energetische Sanierungen, für Rückbau, für denkmalpflegerische Arbeiten — regelt die Umsetzung, und die Kantone haben dabei Spielraum. Das ist der Punkt, an dem eine allgemeine Auskunft nichts nützt: massgebend ist, was der Kanton Thurgau in seinem Steuergesetz festlegt.
Wann es gilt
Am 1. Januar 2029. Der Bundesrat hat das Inkrafttreten am 1. April 2026 festgelegt. Die Verfassungsgrundlage für die Objektsteuer auf Zweitliegenschaften ist mit der Abstimmung vom 28. September 2025 gelegt, und die Kantone erhalten bis dahin Zeit, eine solche Steuer gleichzeitig einzuführen.
Bis dahin gilt das heutige Recht unverändert. Wer heute renoviert, zieht heute ab; wer heute Zinsen zahlt, zieht sie heute ab. Was sich ändert, ist der Zeithorizont, über den man solche Entscheidungen rechnet.
Die erste Rechnung: Renovation vorziehen oder nicht
Solange der Unterhaltsabzug besteht, trägt der Fiskus einen Teil einer werterhaltenden Renovation mit — genau in der Höhe des Grenzsteuersatzes. Bei einem Grenzsteuersatz von einem Viertel kostet eine Fassadenrenovation über 60'000 Franken den Haushalt netto rund 45'000. Fällt der Abzug weg, kostet dieselbe Renovation 60'000.
Daraus folgt kein pauschaler Rat, sondern eine Abwägung mit drei Grössen:
- Wie dringend ist die Arbeit? Ein Dach, das in fünf Jahren ohnehin fällig ist, lässt sich vorziehen. Eine Küche, die noch fünfzehn Jahre hält, vorzuziehen heisst, fünfzehn Jahre Nutzungsdauer zu verschenken, um einen Abzug mitzunehmen.
- Wie hoch ist der Grenzsteuersatz? Je höher, desto mehr trägt der Abzug. Bei einem tiefen Satz ist der Effekt gering und die Terminfrage nachrangig.
- Ist die Arbeit werterhaltend oder wertvermehrend? Nur der werterhaltende Teil ist heute in der Einkommenssteuer abziehbar. Der wertvermehrende Teil zählt zu den Anlagekosten und mindert später den steuerbaren Gewinn — dieser Effekt bleibt vom Systemwechsel unberührt. Wie das zusammenhängt, steht in Grundstückgewinnsteuer Thurgau: Höhe, Fristen und Abzüge.
Der praktische Schluss lautet: Arbeiten, die ohnehin anstehen, gehören eher vor den Wechsel; Arbeiten, die man nur wegen des Abzugs vorzieht, lohnen sich selten. Und in beiden Fällen gilt: Die Rechnung nach Positionen aufschlüsseln lassen, damit die Aufteilung in werterhaltend und wertvermehrend später nachvollziehbar ist.
Die zweite Rechnung: die Hypothek
Der Schuldzinsabzug ist heute für viele Haushalte das Argument, eine Hypothek stehen zu lassen, statt sie zu amortisieren. Wird er stark eingeschränkt, verliert dieses Argument an Gewicht — und für eine ausgeglichene Betrachtung bleiben die Grössen übrig, die ohnehin die wichtigeren sind: der Zinssatz, die Tragbarkeit, die Liquiditätsreserve und die Vorsorgesituation.
Vorsicht ist bei einer indirekten Amortisation über die Säule 3a geboten und bei jeder Rückzahlung, die Mittel bindet, die man in fünf Jahren braucht. Wer diese Rechnung neu aufmacht, macht sie am besten mit der Bank und mit der Steuerberatung zusammen, nicht auf einer Faustregel.
Für Ersterwerbende ist ein befristeter Abzug vorgesehen, der über die Jahre sinkt. Er mildert den Einstieg und ändert an der langfristigen Rechnung wenig; die Höhe und die Dauer stehen im Gesetz und sind vor einer Finanzierungsentscheidung nachzuschlagen.
Was das für einen geplanten Verkauf bedeutet
Für den Verkaufsentscheid selbst ändert sich wenig. Die Grundstückgewinnsteuer ist eine andere Steuer, sie folgt anderen Regeln, und sie bleibt, wie sie ist. Zwei Punkte sind es dennoch wert, im Blick behalten zu werden.
Belege bleiben Geld wert. Was heute als wertvermehrend belegt ist, mindert beim Verkauf den steuerbaren Gewinn. Diese Wirkung bleibt bestehen, während die Wirkung des Unterhaltsabzugs entfällt — die Dokumentation wird also relativ wichtiger, nicht unwichtiger.
Der Zustand der Liegenschaft wird sichtbarer. Wenn der Unterhalt steuerlich nicht mehr getragen wird, ist damit zu rechnen, dass er in manchen Haushalten aufgeschoben wird. Für eine Käuferschaft heisst das: genauer hinsehen. Für eine Verkäuferschaft heisst es, den Zustand belegen zu können — der Gebäudeausweis ist dafür das eingeführte Dokument, siehe GEAK und Gebäudeausweis: was beim Verkauf verlangt wird.
Zweitliegenschaften und die Objektsteuer
Die Verfassungsänderung erlaubt den Kantonen, auf selbst genutzten Zweitliegenschaften eine Objektsteuer zu erheben. Sie ist der politische Ausgleich für die Tourismuskantone, denen mit dem Eigenmietwert eine Einnahme wegfällt. Ob ein Kanton sie einführt und in welcher Höhe, entscheidet er selbst.
Wer eine Ferienwohnung besitzt, sollte die Entwicklung im Standortkanton verfolgen und nicht im Wohnkanton — massgebend ist, wo die Liegenschaft liegt. Für eine vermietete Ferienwohnung gilt weiterhin die Besteuerung des Mietertrags.
Was jetzt sinnvoll ist
- Die anstehenden Arbeiten der nächsten fünf Jahre auflisten und nach Dringlichkeit ordnen.
- Bei jeder Rechnung eine Aufschlüsselung nach Positionen verlangen und die Belege geordnet ablegen.
- Den eigenen Grenzsteuersatz kennen — er entscheidet, wie viel ein Abzug überhaupt wert ist.
- Die Amortisationsfrage mit der Bank vor 2029 neu ansehen.
- Bei einer Zweitliegenschaft die Entwicklung im Standortkanton verfolgen.
Was jetzt nicht sinnvoll ist: eine Liegenschaft wegen des Systemwechsels zu verkaufen. Der Wechsel verschiebt jährliche Beträge, ein Verkauf verschiebt eine Lebenssituation. Wer ohnehin über einen Verkauf nachdenkt, findet den Ablauf und die Kostenseite in Notar und Kaufvertrag: Ablauf und Kosten in der Schweiz.
Wie hoch der Eigenmietwert heute angesetzt wird
Die Bemessung ist kantonal, und die Kantone rechnen unterschiedlich: nach Vergleichsmieten, nach Formeln auf Basis des Steuerwerts, nach der Grösse und dem Zustand der Liegenschaft. Eine Untergrenze zieht die bundesgerichtliche Praxis: Der Eigenmietwert darf nicht beliebig tief angesetzt werden, sondern muss sich in einem Verhältnis zur Marktmiete halten.
Für den einzelnen Haushalt heisst das: Der eigene Eigenmietwert steht in der Steuerveranlagung, und wie er zustande kam, erklärt die kantonale Steuerverwaltung. Wer ihn für zu hoch hält, kann ihn im ordentlichen Verfahren bestreiten — solange es ihn noch gibt.
Wer beim Systemwechsel gewinnt und wer verliert
Die Vorlage verschiebt Lasten zwischen Haushalten, und wer auf welcher Seite steht, hängt fast nur an einer Grösse: der Höhe der Hypothek im Verhältnis zum Eigenmietwert.
| Situation | Wirkung |
|---|---|
| Eigentum weitgehend abbezahlt, wenig Unterhalt | entlastet — der fiktive Ertrag fällt weg, die Abzüge waren ohnehin klein |
| Hohe Hypothek, hohe Zinslast | belastet — der Schuldzinsabzug wiegt schwerer als der Eigenmietwert |
| Sanierungsbedürftiges Objekt, hoher Unterhalt | belastet — der Unterhaltsabzug entfällt weitgehend |
| Ersterwerb mit hoher Belehnung | gemildert durch den befristeten Abzug für Ersterwerbende |
| Selbst genutzte Zweitliegenschaft | offen — je nachdem, ob der Standortkanton eine Objektsteuer einführt |
| Vermietete Liegenschaft | keine Wirkung |
In der öffentlichen Diskussion wird das gern auf „gut für Ältere, schlecht für Junge“ verkürzt. Das trifft die Richtung, aber nicht den Mechanismus: Entscheidend ist die Belehnung, nicht das Alter. Ein junger Haushalt, der geerbt und wenig Hypothek hat, steht auf der Gewinnerseite; ein älterer, der eine hohe Hypothek bewusst stehen liess, auf der anderen.
Was mit der indirekten Amortisation geschieht
Viele Haushalte amortisieren indirekt: Statt die Hypothek zurückzuzahlen, zahlen sie in die Säule 3a ein, die an die Hypothek verpfändet ist. Das erhält den Schuldzinsabzug und bringt zugleich den Abzug für die Einzahlung in die Säule 3a — zwei Vorteile, von denen der erste weitgehend wegfällt.
Der Abzug für die Säule 3a bleibt davon unberührt; die Einzahlung ist weiterhin sinnvoll. Was neu zu rechnen ist, ist nur die Verpfändung: Ohne den Schuldzinsabzug spricht mehr dafür, die Hypothek direkt zu amortisieren und die Säule 3a frei zu halten. Wer eine bestehende Verpfändung auflösen will, spricht mit der Bank — und rechnet die Vorsorgesituation mit.
Was Vermieterinnen und Vermieter beachten
Für vermietete Liegenschaften ändert sich nichts: Der Mietertrag bleibt steuerbares Einkommen, Unterhalt und Verwaltung bleiben abziehbar, und die Schuldzinsen bleiben es im Rahmen der Vermögenserträge. Wer selbst bewohntes und vermietetes Eigentum hält, führt künftig zwei getrennte Rechnungen.
Ein Grenzfall verdient Aufmerksamkeit: die teilweise vermietete Liegenschaft, etwa ein Zweifamilienhaus mit einer selbst bewohnten und einer vermieteten Wohnung. Hier wird aufgeteilt, und wie sauber diese Aufteilung in den Unterlagen abgebildet ist, entscheidet, wie viel Aufwand die Steuererklärung macht. Getrennte Abrechnungen je Wohnung sind der einfachste Weg dazu, und sie helfen später auch beim Verkauf.
Stand und Vorbehalt
Stand dieses Beitrags: 25. September 2026. Das Inkrafttreten auf den 1. Januar 2029 hat der Bundesrat am 1. April 2026 beschlossen. Die Ausgestaltung der einzelnen Abzüge im Kanton steht noch nicht fest; massgebend sind die Mitteilungen des Bundes und die Umsetzung im Steuergesetz des Kantons Thurgau. Dieser Beitrag erklärt eine Rechtsänderung und ersetzt keine Steuerberatung.
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