In einer Erbengemeinschaft kann kein einzelner Erbe die Liegenschaft verkaufen: Die Erben sind Gesamteigentümer, und über ein Grundstück wird nur gemeinsam verfügt (Art. 602 ZGB). Ein Kaufvertrag, den nicht alle unterzeichnen, wird vom Grundbuchamt nicht vollzogen — auch dann nicht, wenn neun von zehn Erben einverstanden sind.
Daraus folgt nicht, dass eine Erbengemeinschaft am Ende immer vor Gericht landet. Es folgt daraus, dass die Reihenfolge zählt. Dieser Beitrag zeigt die Schritte, die eine Einigung wahrscheinlich machen, und die Wege, die offenstehen, wenn sie ausbleibt.
Was die Erbengemeinschaft rechtlich ist
Mit dem Tod geht die Erbschaft als Ganzes auf die Erben über (Art. 560 ZGB). Sie bilden bis zur Teilung eine Gemeinschaft, in der jeder Erbe Anteil am Ganzen und keiner Anteil an einer bestimmten Sache hat. Das Gesetz nennt das Gesamteigentum, und die praktische Folge steht in Art. 602 Abs. 2 ZGB: Die Erben verfügen gemeinsam über die Sachen der Erbschaft.
Eine Liegenschaft geht mit dem Erbgang ausserhalb des Grundbuchs auf die Erben über (Art. 656 Abs. 2 ZGB). Verfügen — also verkaufen, belasten, teilen — können sie erst, wenn die Erbengemeinschaft im Grundbuch eingetragen ist. Dafür braucht es die Erbbescheinigung, und die stellt die zuständige Behörde am letzten Wohnsitz der verstorbenen Person aus.
Bevor über einen Verkauf gesprochen wird, ist eine Frist zu beachten: Die Ausschlagung der Erbschaft ist innert drei Monaten zu erklären. Wer eine überschuldete Liegenschaft erbt, entscheidet in dieser Zeit — und Handlungen, die wie eine Annahme aussehen, verwirken das Recht dazu. Bei einer unklaren Vermögenslage gehört das öffentliche Inventar in dieselbe Frist.
Die Reihenfolge, die Streit vermeidet
Die meisten festgefahrenen Erbengemeinschaften sind nicht an bösem Willen gescheitert, sondern daran, dass zu früh über den Preis gesprochen wurde. Diese Reihenfolge hat sich bewährt.
- Erbbescheinigung beantragen und die Erbengemeinschaft im Grundbuch eintragen lassen. Ohne diesen Schritt lässt sich nichts unterschreiben, und er dauert länger, als alle erwarten.
- Bestand aufnehmen. Grundbuchauszug, Dienstbarkeiten, Hypotheken, Mietverträge, Versicherungen, laufende Kosten. Und: der Kaufvertrag der verstorbenen Person samt Renovationsbelegen — dazu unten mehr.
- Neutral bewerten lassen. Vor jeder Diskussion über Übernahme oder Verkauf. Der Auftrag geht von der Gemeinschaft aus, nicht von einem Erben.
- Absichten klären. Wer will übernehmen, wer will Geld, wer will einfach, dass es vorbei ist. Diese drei Positionen lassen sich verbinden; unausgesprochen blockieren sie einander.
- Entscheiden — Übernahme durch einen Erben oder Verkauf an Dritte — und den Entscheid schriftlich festhalten.
- Umsetzen: Teilungsvertrag oder Kaufvertrag, Beurkundung wo nötig, Grundbuch, Steuererklärung für den Grundstückgewinn.
Der dritte Schritt ist der wichtigste. Ein grosser Teil der Blockaden beruht darauf, dass zwei Erben unterschiedliche Zahlen im Kopf haben — die eine aus einem Inserat der Nachbarliegenschaft, der andere aus der Erinnerung an den Kaufpreis von 1994. Eine Bewertung, die alle vor sich liegen haben, nimmt dieser Diskussion die Grundlage.
Übernahme durch einen Erben
Will ein Erbe die Liegenschaft übernehmen, wird sie ihm zum Verkehrswert auf seinen Erbteil angerechnet; was darüber liegt, zahlt er den übrigen Erben aus. Art. 612 ZGB steht dahinter: Eine Sache, die durch Teilung an Wert verlieren würde — und ein Haus verliert das —, ist einem der Erben zuzuweisen.
Zwei Punkte entscheiden über den Erfolg dieses Weges.
Der Anrechnungswert. Er ist der Verkehrswert, nicht der Steuerwert und nicht der Betrag, den ein Erbe für angemessen hält. Wo die Erben sich nicht einigen, wird geschätzt; sinnvoll ist, die Regel vorher zu vereinbaren — eine Schätzung, zwei Schätzungen mit Mittelwert, oder eine dritte bei zu grosser Abweichung.
Die Finanzierung. Der übernehmende Erbe muss die anderen auszahlen, und das heisst in aller Regel eine Hypothek. Ob die Bank sie gewährt, hängt an Tragbarkeit und Eigenmitteln — die Frage gehört vor die Einigung, nicht danach. Eine Vereinbarung, die an der Finanzierung scheitert, kostet Monate und die Stimmung.
Für den überlebenden Ehegatten sieht das Gesetz eine besondere Regel vor: Er kann verlangen, dass ihm das Haus oder die Wohnung, in der die Ehegatten gelebt haben, gegen Anrechnung zugewiesen wird, oder dass ihm daran Nutzniessung oder Wohnrecht eingeräumt wird (Art. 612a ZGB).
Verkauf an Dritte
Der Verkauf an eine dritte Person ist der Weg, der am wenigsten Voraussetzungen hat: keine Finanzierung unter den Erben, keine Bewertungsdiskussion über den Anrechnungswert, und ein Preis, den der Markt bestimmt statt ein Gutachten.
Er braucht die Unterschrift aller Erben unter dem Kaufvertrag, und der muss öffentlich beurkundet werden (Art. 216 OR). Wer im Ausland lebt oder am Termin nicht kann, erteilt eine Vollmacht — auch die will vorbereitet sein, je nach Land mit Beglaubigung oder Apostille. Was am Beurkundungstermin geschieht und welche Kosten anfallen, steht in Notar und Kaufvertrag: Ablauf und Kosten in der Schweiz.
Praktisch bewährt hat sich, aus dem Kreis der Erben eine Person zu bestimmen, die den Verkauf begleitet und die Kommunikation führt — ohne Entscheidungsbefugnis, aber als eine Adresse statt sieben. Entschieden wird weiterhin gemeinsam.
Wenn die Einigung ausbleibt
Für den Fall, dass es nicht weitergeht, kennt das Gesetz drei Werkzeuge. Sie stehen hier in der Reihenfolge, in der sie sinnvoll sind.
| Werkzeug | Wozu | Was es nicht kann |
|---|---|---|
| Willensvollstrecker | verwaltet den Nachlass und bereitet die Teilung vor, wenn die verstorbene Person einen eingesetzt hat | gegen den Willen der Erben frei über die Teilung entscheiden |
| Erbenvertreter | wird auf Antrag eines einzelnen Erben von der Behörde eingesetzt und vertritt die Gemeinschaft nach aussen (Art. 602 Abs. 3 ZGB) | die Teilung anordnen |
| Erbteilungsklage | jeder Erbe kann jederzeit die Teilung verlangen (Art. 604 ZGB); das Gericht ordnet sie an | schnell sein — und günstig ist sie auch nicht |
Kommt es zur gerichtlichen Teilung und lässt sich die Liegenschaft keinem Erben zuweisen, wird sie verkauft — nötigenfalls versteigert, öffentlich oder unter den Erben, wenn ein Erbe das verlangt (Art. 612 ZGB). Das Ergebnis einer Versteigerung liegt erfahrungsgemäss unter dem, was ein vorbereiteter Verkauf erzielt, und die Verfahrenskosten trägt der Nachlass. Der Weg über das Gericht ist deshalb der letzte, nicht der erste.
Ein Erbe, der aussteigen will, ohne die Gemeinschaft zu blockieren, kann seinen Erbanteil abtreten. Eine Abtretung an einen Miterben ist unkompliziert; eine Abtretung an eine aussenstehende Person macht diese nicht zum Miterben, sondern verschafft ihr nur einen Anspruch auf den Anteil bei der Teilung. Beides gehört in eine anwaltliche Beratung.
Der Teilungsvertrag
Die Teilung selbst wird im Teilungsvertrag festgehalten. Anders als ein Kaufvertrag über ein Grundstück bedarf er keiner öffentlichen Beurkundung: Für die Erbteilung genügt die schriftliche Form (Art. 634 ZGB), auch wenn eine Liegenschaft darin einem Erben zugewiesen wird.
Was hineingehört: wer was erhält, zu welchem Anrechnungswert, welche Ausgleichszahlungen fällig sind und wann, wie mit Hypotheken und laufenden Kosten verfahren wird und wer welche Unterlagen behält. Ein Vertrag, der nur das Ergebnis nennt und den Weg dorthin offenlässt, erzeugt die nächste Auseinandersetzung.
Die Steuerseite, und warum die alten Belege zählen
Der Erbgang selbst löst keine Grundstückgewinnsteuer aus — er ist ein Steueraufschub nach Art. 12 Abs. 3 StHG. Die Erben übernehmen dabei die Anlagekosten der verstorbenen Person. Beim späteren Verkauf wird deshalb der ganze Gewinn seit dem letzten steuerbaren Erwerb erfasst, also seit dem Kauf durch die verstorbene Person und nicht seit dem Todestag.
Das hat eine sehr praktische Folge: Die Kaufverträge und die Renovationsbelege der verstorbenen Person sind für die Steuerrechnung der Erben bares Geld. Sie liegen im Zweifel im Keller, im Ordner der Liegenschaftsverwaltung oder beim Treuhänder — und niemand sucht sie, wenn ein Haushalt aufgelöst wird und alle traurig sind. Wer das früh anspricht, erspart der Gemeinschaft später eine unangenehme Überraschung. Wie sich diese Rechnung aufbaut, steht in Grundstückgewinnsteuer Thurgau: Höhe, Fristen und Abzüge.
Erbschafts- und Schenkungssteuern sind eine andere Steuer und kantonal geregelt; ob und in welcher Höhe sie anfallen, hängt vom Verwandtschaftsgrad und vom Kanton ab. Die Auskunft dazu gibt die kantonale Steuerverwaltung.
Die Liegenschaft in der Zwischenzeit
Zwischen Todestag und Teilung vergehen oft Monate. In dieser Zeit läuft die Liegenschaft weiter: Hypothekarzinsen, Versicherungen, Heizung, Gebäudeunterhalt, allenfalls Mietverhältnisse. Diese Kosten trägt die Gemeinschaft, und sie gehören von Anfang an geordnet — ein gemeinsames Konto und eine Person, die die Zahlungen führt, verhindern spätere Abrechnungsstreitigkeiten.
Ein leerstehendes Haus verliert schneller an Wert, als die meisten erwarten: ungeheizt im Winter, ungelüftet im Sommer, ein Garten, der zuwächst. Zugleich ist der Zustand die Grösse, über die im Verkauf verhandelt wird — und der Gebäudeausweis ist eines der Dokumente, mit denen sich dieser Zustand belegen lässt statt behaupten.
Diskretion in einer Erbensache
Ein Verkauf aus einer Erbschaft ist für die Beteiligten oft kein Ereignis, das sie im Dorf besprochen sehen möchten. Eine Vermarktung lässt sich entsprechend steuern: ohne Portalinserat, ohne Adresse in der Anzeige, mit einer Ansprache ausgewählter Interessenten. Das ist keine Frage des Geschmacks, sondern eine Einstellung, die vor der ersten Veröffentlichung getroffen wird — nachträglich lässt sich eine Anzeige nicht zurücknehmen.
Wer überhaupt Erbe ist
Bevor über eine Liegenschaft entschieden wird, muss feststehen, wer entscheidet. Ohne Testament und ohne Erbvertrag gilt die gesetzliche Erbfolge: Nachkommen und überlebender Ehegatte zuerst, danach die elterliche, danach die grosselterliche Linie. Ein Testament kann davon abweichen, aber nicht beliebig — die Pflichtteile der nächsten Angehörigen bleiben geschützt.
Ein Testament ist zu eröffnen; erst danach wird die Erbbescheinigung ausgestellt. Ist die Erbenstellung strittig, kann sie nur provisorisch ausgestellt werden, und das Grundbuchamt trägt entsprechend zurückhaltend ein. Solche Fälle brauchen anwaltliche Begleitung von Anfang an; der Versuch, sie unter den Erben zu lösen, kostet Zeit und selten weniger Geld.
Hat die verstorbene Person zu Lebzeiten eine Liegenschaft an ein Kind übertragen, stellt sich die Frage der Ausgleichung: Was als Erbvorbezug gegeben wurde, ist bei der Teilung anzurechnen, wenn die verstorbene Person nichts anderes verfügt hat. Der Wert, mit dem angerechnet wird, ist regelmässig der Wert im Zeitpunkt der Teilung — bei einer Liegenschaft, die seither erheblich an Wert gewonnen hat, ist das der Punkt, an dem eine Erbteilung kippt.
Die Liegenschaft in der Zwischenzeit, im Einzelnen
Zwischen Todestag und Teilung vergehen oft Monate. In dieser Zeit läuft die Liegenschaft weiter, und vier Punkte sind es wert, früh geregelt zu werden.
- Versicherung. Die Gebäudeversicherung läuft weiter, die Hausratversicherung nicht unbedingt. Ein längerer Leerstand ist der Versicherung zu melden — wer das unterlässt, riskiert im Schadenfall die Leistung.
- Heizung und Lüftung. Ein ungeheiztes Haus im Winter nimmt Schaden, ein ungelüftetes im Sommer ebenso. Eine Person, die regelmässig nach dem Rechten sieht, ist billiger als jede Trocknung.
- Zahlungen. Hypothekarzinsen, Nebenkosten, Steuern: Ein gemeinsames Konto und eine Person, die die Zahlungen führt, verhindern die Abrechnungsstreitigkeit, die sonst am Schluss kommt.
- Mietverhältnisse. Bestehende Mietverträge laufen weiter und gehen bei einem Verkauf auf die neue Eigentümerschaft über. Eine Kündigung „wegen Verkaufs“ gibt es nicht.
Wenn die Liegenschaft im Ausland liegt
Eine Liegenschaft im Ausland folgt in aller Regel dem Recht ihres Belegenheitsstaates, und das kann ein eigenes Verfahren, eigene Fristen und eine eigene Steuer bedeuten. Zwei Punkte sind praktisch entscheidend: Die Erbbescheinigung aus der Schweiz wird dort nicht ohne Weiteres anerkannt, und die Fristen laufen unabhängig von den schweizerischen.
Wer eine solche Konstellation hat, holt sich Beratung im betreffenden Land, bevor in der Schweiz geteilt wird. Eine Teilung, die eine ausländische Liegenschaft mitverrechnet, ohne dass deren Behandlung dort geklärt ist, muss regelmässig noch einmal aufgemacht werden.
Stand und Vorbehalt
Stand dieses Beitrags: 29. August 2026. Er erklärt den Ablauf einer Erbteilung mit einer Liegenschaft und ersetzt weder eine anwaltliche noch eine steuerliche Beratung; Erbschaftssteuern, Gebühren und Zuständigkeiten sind kantonal geregelt und beim zuständigen Amt zu bestätigen.
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